Comment investir en immobilier quand on n'est pas bricoleur?

On a tous déjà entendu des histoires de gens qui sont devenus riches en s'achetant un bloc ou un duplex. Avec l'effet de levier du premier, ils en ont acheté un autre, pis un autre et là ils ont des dizaines de portes et font plein d'argent. C'est vrai qu'investir en immobilier ça l'air vraiment payant. 

Cependant, quoi faire si vous n'avez pas envie de gérer des locataires? Si vous êtes aussi bon bricoleur que Martin Matte dans les beaux malaises?  Si vous vous dites que vous n'aurez jamais les moyens d'acheter un bloc? Hey bien, il est possible d'investir quand même dans ce milieu et recevoir chaque mois un revenu des loyers sans lever le petit doigt...

Bienvenu dans le monde des Fiducies de placement immobilier (FPI ou REIT en anglais) !

Je vais essayer de faire simple. Une fiducie c'est comme une compagnie qui achète des biens immobiliers à l'aide de l'argent provenant de gens qui achètent des actions de la fiducie. Plein de règles gère cela. Par exemple, 95% des revenus de cette "compagnie" doivent être passifs, comme des loyers ou des intérêts d'hypothèques. Elle doit aussi redistribuer près de 90% des revenus taxables aux actionnaires sous forme de dividendes. Le but du congrès américain quand il a conçu cela dans les années 60 était de permettre à monsieur/madame tout le monde d'investir dans le milieu de l'immobilier. Au Canada, le concept est permis depuis les années 90. 

Donc, si vous me suivez, je dis que vous pouvez acheter des actions en bourse d'une compagnie qui possède toute sortes d'immeubles comme des centres d'achats, des hotels, des appartements, des bureaux, etc. La compagnie gère les édifices et collecte des loyers locatifs dont elle redistribue les profits aux actionnaires. Vous vous connectez sur votre plateforme de courtier en ligne, achetez des actions pis attendez la prochaine distribution de dividendes! Sans lever le petit doigt, un montant d'argent se dépose dans votre encaisse tous les mois ou tous les trimestres. 

Il devient intéressant d'acheter ces actions dans le cadre d'un CELI. L'action comme telle prend de la valeur (ou pas) comme tout autre action en bourse, mais en plus, vous recevez des dividendes qui sont comme de l'argent comptant. Vous pouvez en faire ce que vous voulez. Je privilégie toujours l'achat d'actions qui donnent des dividendes. Il devient alors très clair que notre argent travaille pour nous. Pendant qu'on fait autre chose, l'argent fait des petits et hop on regarde l'encaisse et on dispose d'un montant pour vivre ou investir encore plus.

Il y a d'autres avantages à acheter des FPI plutôt qu'acheter soi-même un immeuble : 
- Si la valeur des bâtiments fluctue, nous ne sommes pas affectés
- C'est liquide, quand on veut se retirer de tout cela, on peut vendre facilement et rapidement les actions... alors que vendre un bloc appartement c'est très long 

Par contre, contrairement au vrai achat d'un immeuble, vos actions FPI ne vous permettent pas d'utiliser l'effet de levier pour financer à crédit une valeur encore plus imposante. Une personne qui achète un bloc peut commencer à rembourser son hypothèque et après un moment, même s'il n'a pas encore tout remboursé, il peut jouer sur la valeur de cet édifice pour avoir une autre hypothèque pour acheter un second édifice, etc... c'est ce qu'on appelle l'effet de levier.

Il existe plusieurs actions de ce type à la bourse de Toronto. Certaines sont spécialisées comme des résidences de personnes âgées seulement, des hotels seulement, etc...  ou bien si on ne veut pas se casser la tête à tous les comparer, on peut se tourner vers un ETF de FPI... c'est-à-dire un indice qui regroupe plusieurs FPI. Comme ça on se diversifie immédiatement et on obtient une moyenne de ce marché. On peut choisir des FPI strictement canadiens ou d'autres qui ont des édifices à l'international. 

Dans les dernières années, ces actions ont produit un rendement annualisé total includant redevances de 6.6%, ce qui est plus élèvé que la moyenne de la bourse de Toronto. En ce moment, leur cours moyen multiplie de 13 fois les bénéfices prévus ce qui est raisonnable. Le plus gros fonds FPI au Canada est celui des centres commerciaux RioCan. Il vaut en bourse 9 milliards $. Niveau québécois, c'est Cominar qui se distingue avec 3 milliards $ de capitalisation boursière. 

J'ai commencé depuis peu à acheter des actions d'un ETF international FPI. Je devrais recevoir mes premières dividendes de cela en mars prochain. J'ai bien hâte de voir à combien elles s'élèveront afin que je puisse plus facilement décider la place que je veux faire à ce produit dans la diversification de mon porte-feuille.