On a tous déjà entendu des histoires de gens qui sont devenus riches en s'achetant un bloc ou un duplex. Avec l'effet de levier du premier, ils en ont acheté un autre, pis un autre et là ils ont des dizaines de portes et font plein d'argent. C'est vrai qu'investir en immobilier ça l'air vraiment payant.
Cependant, quoi faire si vous n'avez pas envie de gérer des locataires? Si vous êtes aussi bon bricoleur que Martin Matte dans les beaux malaises? Si vous vous dites que vous n'aurez jamais les moyens d'acheter un bloc? Hey bien, il est possible d'investir quand même dans ce milieu et recevoir chaque mois un revenu des loyers sans lever le petit doigt...
Bienvenu dans le monde des Fiducies de placement immobilier (FPI ou REIT en anglais) !
Je vais essayer de faire simple. Une fiducie c'est comme une compagnie qui achète des biens immobiliers à l'aide de l'argent provenant de gens qui achètent des actions de la fiducie. Plein de règles gère cela. Par exemple, 95% des revenus de cette "compagnie" doivent être passifs, comme des loyers ou des intérêts d'hypothèques. Elle doit aussi redistribuer près de 90% des revenus taxables aux actionnaires sous forme de dividendes. Le but du congrès américain quand il a conçu cela dans les années 60 était de permettre à monsieur/madame tout le monde d'investir dans le milieu de l'immobilier. Au Canada, le concept est permis depuis les années 90.
Donc, si vous me suivez, je dis que vous pouvez acheter des actions en bourse d'une compagnie qui possède toute sortes d'immeubles comme des centres d'achats, des hotels, des appartements, des bureaux, etc. La compagnie gère les édifices et collecte des loyers locatifs dont elle redistribue les profits aux actionnaires. Vous vous connectez sur votre plateforme de courtier en ligne, achetez des actions pis attendez la prochaine distribution de dividendes! Sans lever le petit doigt, un montant d'argent se dépose dans votre encaisse tous les mois ou tous les trimestres.
Il devient intéressant d'acheter ces actions dans le cadre d'un CELI. L'action comme telle prend de la valeur (ou pas) comme tout autre action en bourse, mais en plus, vous recevez des dividendes qui sont comme de l'argent comptant. Vous pouvez en faire ce que vous voulez. Je privilégie toujours l'achat d'actions qui donnent des dividendes. Il devient alors très clair que notre argent travaille pour nous. Pendant qu'on fait autre chose, l'argent fait des petits et hop on regarde l'encaisse et on dispose d'un montant pour vivre ou investir encore plus.
Il y a d'autres avantages à acheter des FPI plutôt qu'acheter soi-même un immeuble :
- Si la valeur des bâtiments fluctue, nous ne sommes pas affectés
- C'est liquide, quand on veut se retirer de tout cela, on peut vendre facilement et rapidement les actions... alors que vendre un bloc appartement c'est très long
Par contre, contrairement au vrai achat d'un immeuble, vos actions FPI ne vous permettent pas d'utiliser l'effet de levier pour financer à crédit une valeur encore plus imposante. Une personne qui achète un bloc peut commencer à rembourser son hypothèque et après un moment, même s'il n'a pas encore tout remboursé, il peut jouer sur la valeur de cet édifice pour avoir une autre hypothèque pour acheter un second édifice, etc... c'est ce qu'on appelle l'effet de levier.
Il existe plusieurs actions de ce type à la bourse de Toronto. Certaines sont spécialisées comme des résidences de personnes âgées seulement, des hotels seulement, etc... ou bien si on ne veut pas se casser la tête à tous les comparer, on peut se tourner vers un ETF de FPI... c'est-à-dire un indice qui regroupe plusieurs FPI. Comme ça on se diversifie immédiatement et on obtient une moyenne de ce marché. On peut choisir des FPI strictement canadiens ou d'autres qui ont des édifices à l'international.
Dans les dernières années, ces actions ont produit un rendement annualisé total includant redevances de 6.6%, ce qui est plus élèvé que la moyenne de la bourse de Toronto. En ce moment, leur cours moyen multiplie de 13 fois les bénéfices prévus ce qui est raisonnable. Le plus gros fonds FPI au Canada est celui des centres commerciaux RioCan. Il vaut en bourse 9 milliards $. Niveau québécois, c'est Cominar qui se distingue avec 3 milliards $ de capitalisation boursière.
J'ai commencé depuis peu à acheter des actions d'un ETF international FPI. Je devrais recevoir mes premières dividendes de cela en mars prochain. J'ai bien hâte de voir à combien elles s'élèveront afin que je puisse plus facilement décider la place que je veux faire à ce produit dans la diversification de mon porte-feuille.
... Le titre vous a intrigué? Il n'a pas dû vous choquer. Nous sommes habitués à ce type de commentaire de mononcle au Québec. Les experts sont d'accord pour dire que les Québécois pur-laines ont de la difficulté avec le succès. Supposé résultat de l'oppression judéo-chrétienne pendant des décennies... On le ressent dans l'histoire de Caroline Néron. Il suffit d'écouter les lignes ouvertes ou lires les commentaires sur les réseaux sociaux :
" La folie des grandeurs... non pas que nous devont rester petits, mais... faut garder la tête froide... " (M. Roy sur tva nouvelles)
" Hahaha je l'avais callé quelle ferait faillite ya genre 10-15ans quand l'annonce de l'ouverture des ces boutique avait été faite... C'était écris dans le ciel " (M. Doucet sur tva nouvelles)
" Le problème à Caroline c'est qu'elle s'est toujours sentie supérieure aux autres car elle est belle et intelligente. ( je la connais personnellement ). Quand il y a quelques années elle m'a dit viser le milliard de chiffres d'affaires avant ses 45ans, je n'ai rien dit mais constater qu'elle était déconnectée de la réalité... Le monde ne tourne pas autour de toi ma belle Caro... WAKE UP CALL... " (Jullie sur instagram qui ne sera sûrement pu une amie lol)
Encore là, j'ai entendu pire à la radio jusqu'aux commentaires les plus misogynes. Les gens aiment se réjouir du malheur des autres. Quand des gens qui sont supposés avoir du succès se pètent la gueule, ça les confortent. Si vous êtes sérieux dans votre démarche d'indépendance financière, vous allez devoir vous confronter à cela. C'est pourquoi plusieurs blogueurs du sujet gardent l'anonymat. Il y a des représailles à étaler son succès. J'ai décidé de ne pas garder l'anonymat, car je trouve important de donner l'exemple. Je veux me concentrer sur les gens qui croient en moi et je préfère connaître ceux qui me doutent ou me jalousent. J'aime mieux quand c'est clair.
Sitôt qu'on dit qu'on veut être indépendant financièrement, les doutes de tout un chacun pleuvent. "Un million ce n'est pas assez pour prendre sa retraite!" "Dans quelques années vous devrez rénover votre maison, vous verrez que vous devrez travailler des années de plus!" "Vous pourriez pas voyager comme vous le faites là." "Ça c'est si vous ne perdez pas vos jobs/vous divorcez pas/vous tombez pas malades/vos enfants ont pas besoin de votre aide/la bourse plante pas/les lois changent pas/etc"
Nos idées forcent les gens à comparer leur situation à la nôtre et se remettre en question. La chose est qu'en fait... c'est des pommes et des oranges. On part tous avec un passé différent, nous avons tous des vies et des valeurs différentes. Des objectifs différents. Un projet d'indépendance n'est pas meilleur qu'un autre projet de vie.
Il faut juste arrêter de souhaiter du malheur à tout ceux qui ont du succès peu importe leur projet.
Pour revenir sur Néron... il y a 2 choses qui me dérangent dans son histoire :
* Son entreprise doit 1,5 millions $ en TPS et TVQ non remises aux gouvernements.
C'est beaucoup d'argent prise dans les poches des gens pour payer nos services publics et qui finalement n'aura servi qu'à une entreprise privée.
* Son implication dans l'émission des Dragons.
J'aime ce type d'émission, mais au Québec ils n'ont pas eu de chance avec leurs choix d'investisseurs. Ça ne m'aurait pas dérangé qu'elle en fasse partie malgré ses problèmes financiers si elle avait tenu ses engagements... mais en fait aucune compagnie qui avait acceptée son offre n'a reçu d'argent! Même qu'elle avait demandé à une de la payer pour ses conseils! Inacceptable.
Encore une année incroyable! Nous avons hébergé un étudiant du Danemark qui est parti en juillet. Nous avons fait une croisière en famille sur la côte est américaine, puis nous avons terminé l'année dans le plus gros voyage de notre vie à date : 3 semaines en Allemagne / Hongrie / Autriche! Vraiment nous sommes choyés et nous le savons. Il faut dire aussi qu'on travaille fort pour tout cela, pour épargner et organiser.
Alors je vais analyser notre année selon les catégories de notre budget.
Pour chaque catégories, je vais écrire le montant dépensé cette année suivi entre parenthèses du montant de 2017 pour finir avec la différence.
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L'ÉPICERIE 9 187$ (12 393$) -3206$
Après le départ de notre étudiant, nous avons décidé de couper grandement l'achat de nourriture afin de passer notre réserve (il en reste encore beaucoup), mais surtout afin de financer l'achat de nos billets d'avion pour le voyage en Europe. Les billets coûtaient 6053$ alors nous avons réussi à financer que 53% de leur coût de cette façon. Je vais essayer de continuer à garder ce poste de dépense bas jusqu'à l'arrivée de notre prochaine étudiante en septembre 2019...
RESTAURANTS 1 123$ (1 070$) +53$
Nous avons été un peu plus au resto avec l'étudiant Danois, car nous trouvions que nous avions fait un peu moins de sorties que prévu. Il y a 2 mois dans l'année où nous n'y sommes pas allés du tout.
ESSENCE 4 074$ (4 463$) -389$
Nous n'avons pas fait de voyage en voiture de longue distance comme l'année dernière.
COMMUNICATIONS 2 362$ (2 232$) +130$
Ce poste budgétaire comprend : illico pour la tv, internet illimité, 1 cellulaire avec vidéotron et 1 cellulaire avec koodoo. Évidemment, pas de data sur nos cells... Je pense que je devrais essayer de couper la TV, mais en même temps nous la regardons beaucoup alors peut-être que ça le vaut.
ÉLECTRICITÉ 1 896$ (1 838$) +58$
Ça se maintient. L'hiver a été un peu plus froid que l'année précédente.
ASSURANCES 3 492$ (3 398$) +94$
Assurances vie 1092 + auto 1186$ + maison 1214$... faut dire que l'assurance vie, je considère presque que c'est de l'épargne...
TAXES 2 025$ (2 040$) -15$
C'est stable... on essaye de ne pas augmenter la valeur de la maison puisque nous ne voulons pas la vendre. Par exemple, en faisant le sous-sol, l'inspecteur municipal nous a dit qu'il ne révise pas la valeur de la maison, tant que y'a pas de couvre-sol ni de plafond suspendu. Alors on a tout fait, divisé les pièces, électricité, eau, peinture, etc... mais on a pas mis de plafond et au sol on a juste peint le sous-plancher. Le jour qu'on voudrait vendre et qu'il serait à notre avantage que l'évaluation soit plus haute, on le ferait. Pour l'instant, on a ben content que ça n'augmente pas nos taxes.
VOITURE 4 471$ (5 937$) -1 466$
Nous avons terminé de payer la mazda qui restait juste 1000$. Nous avons acheté des nouveaux pneus pour la minivan. L'an prochain je m'attends à ce que ce soit encore moins cher. Par contre, nous devons réfléchir à éventuellement remplacer la mazda... les véhicules électriques nous tentent mais c'est très cher :/
VÊTEMENTS 1 825$ (1 276$) +549$
Comme il était prévu, nous avions des choses à remplacer. Nous avons acheté des bottes à tout le monde pour le voyage en Europe.
CADEAUX 1 347$ (2 121$) -774$
Nous faisons de moins en moins de cadeaux... on aime plus donner des choses quand elles nous font vraiment penser à la personne plus que donner un peu n'importe quoi par obligation. On en donne pas aux enfants, ce sont les voyages qui compensent.
DIVERS 9 005$ (8 000$) +1 005$
Plusieurs dépenses pour la maison et dans le futur il y en aura aussi beaucoup vu qu'elle a maintenant 15 ans...
Nous avons acheté en février un nouveau robinet de cuisine et des morceaux pour réparer ceux de la salle de bain pour 1050$ plombier inclus.
Nous avons également payé notre quittance hypothécaire chez le notaire pour 550$.
Nous avons eu une mésaventure avec notre premier lapin et plusieurs dépenses pour le 2ième... au moins 400$.
Je me suis payé une belle nappe en lin faite à la main en Bulgarie pour 220$.
J'ai acheté un super blender après que mon vieux a pris feu lol. Un vitamix que je recommande à tous!
Un bon 150$ annuel de jardin et fleurs...
Nous avons découvert le jeu de Kubb avec l'étudiant danois et nous en avons acheté un pour 120$
J'ai acheté un peu plus de papier de toilette lavable (pour les pipis) et de serviettes sanitaires lavable pour 150$
je me suis gâté d'un super nintendo pour jouer à mario kart 145$
Notre lave-vaisselle nous a lâché, c'était le 2ième... on a décidé de se payer la totale avec un Miele à 2950$
Nous avons acheté de nouvelles serviettes de salle de bain pour 150$
Frais de la rentrée scolaire pour 200$, par chance on réutilise beaucoup
Frais de renouvellement de mon site internet pour 200$
GARDERIE, SERVICE DE GARDE & CAMPS DE JOUR 3 957$ (4 339$) -382$
Première année avec les 2 filles en camp de jour.
AUTOBUS 42$ (1 131$) -1089$
Bon ça ça dépend comment on voit ça... Patrick a une passe annuelle et les filles ont une passe mensuelle pour les camps de jour... donc à peu près le même montant que l'an passé, sauf que j'ai perdu le détail car j'utilise les boni dollars de notre carte de crédit pour les payer. Donc nous avons eu cette dépense, mais je la finance avec les bonidollars.
VOYAGE 28 243$ (12 611$) +15 632$
Ouff le gros montant!! Il faut dire que nous avons fait 2 gros voyages en famille. 12 jours en croisière + 3 jours à NY à l'été... et 24 jours en Europe pour noël. Patrick a failli mourir l'an passé et ça a motivé notre envie de voyager plus. Aussi nous avions l'occasion de rencontrer des amis là-bas, c'était le bon moment. J'ignore comment sera 2019 sur ce volet... Je suppose beaucoup plus calme.
PARASCOLAIRE 3 301$ (3 186$) +115$
La plus jeune a des cours de violon pour 1 426$... l'an prochain nous devrons lui acheter un nouvel instrument. La plus vieille faire de l'équitation western pour 1 875$.
DIVERTISSEMENTS 627$ (592$) +35$
Ici je mets les entrées dans des attractions touristiques ou les spectacles qui ne sont pas dans le cadre d'un voyage. La plupart avec l'étudiant étranger :
- Exposition sur le Western au Musée des Beaux-arts 100$
- Insectarium 47$
- Centre des sciences 75$
- Bateau mouche de Montréal 100$
- Écopêche 2 x pour aller pêcher des truites 140$
- Course père noël 88$ (c'est aussi un don pour les loisirs de la ville)
- 1 fois au cinéma 75$
MÉDICAL 983$ (718$) +265$
Nous n'avons pas d'assurance dentaire alors il y a des frais de dentiste là-dedans... des médicaments à la pharmacie et une prise de sang.
DONS 75$ (200$) -125$
Je n'ai pas trouvé d'occasion de dons qui me plaisaient. En 2019, je pense donner à un refuge pour lapins. On verra...
ÉPARGNE 35 905$ (21 488$) +14 417$
Wow nous avons presque doublé l'épargne de l'an dernier! Ça aurait été presque triplé si nous n'avions pas fait de voyage... Je crois que nous avons trouvé un bon rythme de vie qui nous convient. Nous avons tout ce dont nous avons besoin et on se paye en plus beaucoup de luxes!
N'oublions pas que ce montant ne comprend pas les retenues à la source de nos employeurs pour les REER/CELI!!
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En 2017, nous avions dépensé 77 703$. En 2018 : 75 910$!!
Malgré 2 gros voyages!!
Mes prévisions pour 2019?
Je veux planifier d'avantage mes plats de la semaine de façon à optimiser les achats de nourriture. Je veux aussi manger plus santé et moins.
Il faudrait construire un patio à la maison et possiblement peindre les murs. Nous devons aussi remplacer les divans du salon et peut-être faire recouvrir les chaises de la cuisine.
Je suis fière de notre famille et j'espère que nous atteindrons nos objectifs ambitieux selon le plan établi. Bonne année à tous!
